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2021年5月4日火曜日

【柴又 再開発】駅前の再開発テナントは順次オープン 景観はだいじょうぶ？【葛飾区都市マスタープランと重要文化的景観】

この記事では、柴又駅前の開発状況と、区のマスタープランにある柴又の整備について紹介しています。

目次
◆ 柴又駅前はなぜ再開発なの？
◆ 駅前テナント順次オープン
◆ 景観が失われるという声も
◆ 柴又エリアは都内唯一の「国の重要文化的景観」
◆ 葛飾区都市マスタープラン


柴又駅前はなぜ再開発なの？

ここはどうやら京成電鉄の土地なのですね。
本計画は、柴又駅前建物の老朽化に伴い、安全性・防災性を向上させた新たな駅
前店舗に建て替えるものです。（京成電鉄ニュースリリース）

とあるとおり、駅前の店舗はたしかに古かったですよね。

居酒屋「春」などは、その古い感じがまた良かったのですが。 

駅前テナント順次オープン

昨年より、店舗が閉鎖となり、どうなっちゃうんだろ？と思っていた、柴又駅前のお店ですが、京成電鉄の開発によって、新しい建物が完成し、順次テナントがオープンしていますね。
本計画は、柴又駅前建物の老朽化に伴い、安全性・防災性を向上させた新たな駅
前店舗に建て替えるものです。同店舗は、飲食店・物販店５店舗をテナントとした２棟で構成されており（京成電鉄ニュースリリース）

どんなテナントが入るの？

トップ画像が、その建物の概観ですが、テナントは以下の通り。


  1. Tully's COFFEE
  2. 今川焼き・焼きそば 三河屋
  3. ファミリーマート柴又駅前店
  4. 立ち食いそば 三松
  5. 酒場 春

オープンの時期など

上図の１～３の店舗は、すでにオープンしており、４，５の店舗は2021年6月に開業予定です。
居酒屋「春」が再オープンすることはうれしいのですが、もう以前のような佇まいが残っていない（ですよね）のは、残念ですね。


景観が失われるという声も

映画『男はつらいよ』シリーズの山田洋次監督は、昨年からこの再開発で景観が失われてしまうことを危惧していらっしゃり、なんどか発言をしています。

駅に入る電車や『柴又駅』の文字が建物に遮られ、見えなくならないか

2020年09月、山田洋次監督は、総2階建ての駅前ビルで、街から電車が駅に入る様子や駅名看板が見えなくなってしまうことを危惧なさっていました。
それ以前にも、葛飾区の有識者会議でも「建物に遮られて駅前から帝釈天の参道を望めなくなる」という意見が出されており、計画が変更され、文化庁から受理されたいきさつがあります。

昔を知る僕は急激に風景が変わってほしくない思いがとてもある。柴又の街はいつまでも昔の姿をとどめてほしい

山田洋次監督は、2020年12月にはこのようにも話されており、ご心配なさっているようです。
ツイッターでも、景観が崩れるという声が出ています。



柴又エリアは都内唯一の「国の重要文化的景観」

今回の柴又駅前の再開発に関して、「文化庁の受理」という手続きがありました。
これは、柴又エリアが「国の重要文化的景観」に選定されているからではないでしょうか。

国の重要文化的景観とは

文化庁のHPによると
文化的景観は，日々の生活に根ざした身近な景観であるため，日頃その価値にはなかなか気付きにくいものです。文化的景観を保護する制度を設けることによって，その文化的な価値を正しく評価し，地域で護り，次世代へと継承していくことができます。文化的景観の中でも特に重要なものは，都道府県又は市区町村の申出に基づき，「重要文化的景観」として選定されます。

とあります。

国としても「なくしてほしくない」 景観として、保存できるように定めたエリアですので、大切にしていきたいものです。

以前から、帝釈天を中心とした生活や文化があり、それが現代まで続いていることの評価に加え、近代には京成人馬鉄道にはじまる交通手段の近代化や、現代には映画『男はつらいよ』シリーズでのクローズアップなど、今までの歴史が網羅されての評価だと思います。

とくに映画『男はつらいよ』シリーズでは、柴又駅のシーンは欠かせないものであり、今回の駅前再開発は大きな影響があったと言えるでしょう。

京成人馬鉄道については、こちらの記事にまとめてあります。
［大人の一丁目一番地(12)］ 金町1-1に行ってきたよ。京成金町線はなぜ線路がまっすぐなのか？

葛飾区都市マスタープラン

さて、その重要文化的景観を守り、観光資源としてしていくために、葛飾区では都市マスタープランが作られています。

それによると、

柴又駅周辺では、商店街全体としての回遊性を高めるとともに、レンタサイクルなど楽しく回遊できる移動手段の工夫や観光資源の掘り起こし、個性ある景観形成など、地域資源を生かした活性化を推進します。特に柴又帝釈天や歴史的建造物を中心とした柴又界隈に広がる親しみある街並み景観の保全を図るとともに、歴史的な街並みの魅力を生かして街なかの回遊性向上を図ります。 

とありますので、これからも景観の維持と街の活性化が両立するといいですね。

参考
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場所: 日本、〒125-0052 東京都葛飾区柴又４丁目８ 柴又駅

2021年5月1日土曜日

【大人の立石】 「立石駅北口地区市街地再開発組合設立」が認可され、葛飾 立石の再開発はどこに行くのか？

 

葛飾立石再開発予想図

葛飾区では、金町、高砂と並んで立石の再開発が注目されています。
そのなかでも立石は、区役所の移転が絡んで、なにかと話題になります。
この記事では、葛飾区立石の再開発について網羅的に解説しています。





目次

なんで再開発するの？

立石ってどこ？

立石は、葛飾区のちょうどまんなかあたりにあります。
京成電鉄押上線（押上 - 青戸）の途中にある京成立石駅を中心に広がっている街です。

京成電鉄路線図。立石駅
地図でいうと、このあたりです。

なんで再開発するの？

大きな理由は2つあります。

京成電鉄高架事業

ひとつは、京成押上線の高架事業です。
四ツ木－立石間は、平和橋通りなど東京東部の大動脈に踏切があることから、以前より高架化が望まれていました。こちはら、すでに2021年4月現在、工事が着々と始まってきています。
高架化によって、11の踏切が廃止されます。

こちらの記事もどうぞ。

安心・安全な街づくり

もう一つは、じつはこちらのほうが深刻かもしれませんが、立石駅周辺が「安心・安全」に住める街ではなくなっているという現実です。
最近でも2018年07月の「地震に関する地域危険度測定調査（第8回）」においても、京成立石駅周辺は、危険な地域と認識されています。
東京都が結果を発表した「地震に関する地域危険度測定調査（第8回）」によると、立石駅北口地区第一種市街地再開発事業の範囲内となる「立石4丁目」は建物倒壊危険量では1ヘクタールあたり11.91棟が全壊する危険性があり、順位は島嶼部を除く都内の全5177カ所（町丁目）のうち118位だった。火災危険量も1ヘクタールあたり6.75棟が全焼する危険があり、順位は159位だった。また、総合危険度でも順位は172位と都内でもかなり上位に位置している。同じく北口地区の再開発事業範囲内となる立石7丁目では建物倒壊危険量では1ヘクタールあたり11.16棟が全壊する危険があり、順位では153位とこちらも上位に位置している。(東洋経済HP)

現在の計画

葛飾区立石の再開発ですが、いまのところ最終的にはどんな形を目指しているのでしょうか。
葛飾区の資料から確認してみましょう。

まず、京成立石駅を中心とした再開発は、「北口地区」と「南口地区」に分かれています。
南口地区の再開発は、まだ具体化されていない部分が多いので、この記事では北口地区の再開発のみを扱っています。

エリアは、上記Google Mapの北側の土地です。



葛飾区のHPによると、最終的にはこのような建物になるようです。
西街区東街区
敷地面積約7,130平方メートル約4,660平方メートル
建築面積約4,900平方メートル約3,260平方メートル
延べ面積約79,200平方メートル約41,100平方メートル
容積対象床面積（容積率）約57,000平方メートル（約800％）約32,600平方メートル（約700%）
主要用途住宅、店舗、駐車場、駐輪場事務所、店舗、公益、駐車場、駐輪場
住宅戸数約650戸-
規模・構造地上35 階・地下2 階 高さ約120m 鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造地上13 階・地下3階 高さ約62m 鉄筋コンクリート造

立石再開発の経緯

まずは、これまでの立石再開発の歴史を見ておきましょう。
わかりやすいように、最近の出来事が最上段に来ています。
2021.04立石駅北口地区市街地再開発組合設立認可
2018.12参加組合員予定者として、東京建物株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社を選定、組合設立説明会を開催
2018.05全体説明会（従前資産評価、資金計画、スケジュールについて　等）を開催
2018.04税務説明会を開催
2017.12全体説明会（従前土地評価・補償、施設建築物基本設計について　等）を開催
2017.11補償勉強会を開催、施設計画検討会を開催
2017.10家主様向け勉強会を開催
2017.09施設計画検討会を開催
2017.08全体説明会（従前資産評価の考え方、補償について、現況測量及び建物調査の実施について等）を開催
2017.066月6日に都市計画決定・告示されました
2016.11都市計画手続き開始に向けた再開発説明会を開催
2016.06総合コーディネーターに協同組合都市設計連合を選定
2016.05都市計画素案作成に向けての経過報告会を開催
2015.05施設計画経過報告会を開催
2015.04『噂の東京マガジン』（TBS系）で、再開発反対派の話題が取り上げられる
2014.11都市計画コンサルタントに株式会社日本設計を選定
2014.10葛飾区より「区庁舎整備基本構想」が発表され、立石北口地区が総合庁舎の最優先候補地となる
2008.12「準備組合」が事業協力者として旭化成不動産レジデンス㈱と一般財団法人首都圏不燃建築公社を選定
2007.10「再開発研究会」が「立石駅北口地区市街地再開発準備組合」を設立
2003.11京成電鉄：連続立体交差事業がスタート
2001.01交通広場に係る都市計画決定
1998.04葛飾区が「立石駅周辺地区まちづくり事務所」を開設
1997.03立石駅北口地区権利者が「立石駅北口地区再開発研究会」を発足
立石駅北口地区市街地再開発準備組合HPからオトカツが加筆

区役所が駅前再開発の高層ビルに移転する計画があります

葛飾区役所新庁舎イメージ画像


総合庁舎についても、平成26年10月に「葛飾区総合庁舎整備基本構想」を策定し、「安心・安全を支える おもてなしサービスの拠点」を理念として、めざすべき庁舎の役割・機能・規模などの方向性を示すとともに、最優先候補地として「立石駅北口地区」で計画されている再開発事業で建てられる建物の床を取得し、移転することを選定しました。（葛飾区役所HP）
 
しかしながら、莫大な税金を使っての、駅前ビルへの移動については、根強い反対もあります。

再開発に反対意見もあります

京成立石駅周辺の再開発には、反対意見もあります。
その大きな理由は、人と人のつながりが壊れてしまう、というもののようです。
再開発で建った高層ビルは家賃が高く、個人店舗は入居しづらくなります。その結果、大手チェーン店ばかりなってしまい、街の風情も壊れます。
また、再開発によって街の活気は失われ、京成立石の魅力が亡くなってしまうことを危惧しているようです。

これには、葛飾区議の梅田信利さんも、いぜんから訴えていらっしゃいます。

 

立石駅北口地区市街地再開発組合設立認可

2021年04月28日に、立石駅北口地区市街地再開発準備組合に再開発の認可がおりました。
これにより、
東京建物、旭化成不動産レジデンス、首都圏不燃建築公社は市街地再開発組合設立に向け事業の推進に協力してきたが、後日開催される再開発組合設立総会を経て、正式に参加組合員として再開発事業に参画する。（流通ニュース）

そして、今後は
2022年度の権利変換計画認可を経て2023年度に着工、2028年度の完成を目指します。（建設通信新聞）
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2019年11月15日金曜日

[大人の金町] いよいよ金町自動車教習所エリア再開発です。完成はこんな感じ【東金町一丁目西再開発】


このあたり、金町自動車教習所やイトーヨカドー金町店、そして三菱製紙の赤レンガ倉庫(なくなっちゃったけど）などがある広い広いエリア。

記事によると、2021年再開発着工だそうです。



(引用)
東京都葛飾区は、東金町一丁目西地区再開発準備組合が計画している再開発事業を都市計画決定した。総延べ約１６万５５００㎡の規模で、２０２０年度の組合設立認可を目指す。権利変換計画の認可を経て２１年度にも着工し、２９年度の完成を想定している。

　再開発施設は屋上部分に自動車教習所を配置する商業施設と、高さ１５０ｍのタワーマンションなどで構成する。規模はマンションの住戸部分が８万８９００㎡、商業施設や駐輪場などの合計が７万６６００㎡となっている。施工は３期に分ける計画で、第１期の商業施設から着手する。

 　商業施設は地下２階地上６階建てで、１－３階が商業施設、４－６階が自動車教習所となる。教習所の運転コースは３階屋上部分に配置する計画だ。地下には１２００台の駐輪スペースを設ける。

 　第２期は免震構造を採用するタワーマンションで、地下２階地上３８階建てで、住戸数は約７００戸を計画している。２４年度ごろの着工となりそうだ。３期では、地下円筒型駐輪場を整備する計画で、約１０００台分の規模を予定している。
　計画地は、ＪＲ常磐線金町駅北口から西側約２００ｍに位置する東金町１丁目の約２.５ha。
　事業協力者として三菱地所レジデンスと三井不動産レジデンシャル、商業計画検討者として三菱地所が参画し、コンサルタントは佐藤総合計画が担当している。(建設通信新聞)


できあがりはこんなかんじ。

便利になるのかなぁ。
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場所: 日本、〒125-0041 東京都葛飾区東金町

2019年10月22日火曜日

[大人の高砂] 京成高砂駅周辺地区/南北一体でまちづくりが始まっているぞ【いつできるのー】


建設通信新聞によると

【南口に歩行者広場配置も】
京成高砂駅周辺地区（東京都葛飾区）で、駅の南北を一体としたまちづくりが進みそうだ。これまで駅北口に駅前交通広場を整備する方向性が固まっていたが、南口にも歩行者駅前広場の配置を検討している。南口の広場は、駅前のにぎわい空間を南北に接続するのが狙いで、歩行者の「たまり空間」として整備する方針だ。　

駅周辺では京成線の連続立体交差事業を契機として、まちづくりの検討が進んでいる。対象地区は駅の南北で、都道３０７号から西側に位置する約３ha。現在、地元権利者らが参加する「駅周辺地区まちづくり検討会」が、再開発事業や街路事業など開発手法の検討を進めている。




メインとなる北口の交通系駅前広場は、３０００－４０００㎡の規模を想定し、バスやタクシーの乗降場、移動制約者用停車スペースなどを配置する計画。一方、南口には、歩行者系の駅前広場を整備する方向で検討を進める。線路の高架化によって南北の行き来が可能になり、駅前のにぎわいを南側にも波及させたい考えだ。このほか関連するインフラ整備は、駅周辺のアクセス道路となる都道３０７号の拡幅なども視野に入れている。

今後は、具体的な事業手法などを検討していく。再開発事業の場合は、準備組合の設立に向けた検討を進めることになりそうだ。(引用)

記事には、イメージ画像もついているのですが、これをgoogle mapに落とし込んだのが、トップ画像のこちら。


記事には、「北口の交通広場は3,000～4,000平米」とあります。

このGoogle Mapでは、交通広場の広さをイメージに合わせてみましたが、この水色の円は直径50メートル、つまり2,000平米程度しかなく、駅周辺地区まちづくり検討会ではこの倍程度の大きさを再開発するつもりだと思います。

線路の高架化もあり、かなり大掛かりですね。

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2019年9月25日水曜日

[大人のかつしか] 葛飾再開発を見てみよう「定住の街をめざして」


23区はタワーマンションの再開発ラッシュです。


葛飾区もご多分に漏れず、すでに20階以上のタワーマンションがあちこに立ち始めています。

そして、区のホームページをみると、これからも駅周辺を中心に街の再開発が進みそうでです。

葛飾の街の再開発とそれが目指しているものはなんだろう、と考えてみました。



すでに建ってるタワーマンション

区内をチャリ散歩していると、ときどきどっちの方角だっけ？ということがある。近道だと思って路地裏を通ってみたら行き止まりだったり、なんてことはよくある。

そんなときは、高いビルを探します。

葛飾では高いビルと行ったら、タワーマンションしかありません。

ここですでに建っているタワーマンションを見てみましょう。

シティータワー金町




金町にあった三菱製紙関連の土地の再開発ですね。このあたりは、芝生もたくさんあって開放的な街に仕上がってきました。


ヴィナシス金町タワーレジデンス




金町にチャリで行くときは、コレを目印にしています。けっこう便利です。


グレーシアタワー亀有





チャリ散歩でも、あーあのへんが亀有ね、ってわかる建物です。

パークタワー東京イースト




新小岩駅前でなかなか敷地が広く、以前はなんだったのかな～と思って調べてみましたが、たつみばし交差点ということもあり、以前から高めの建物が建っていたみたいです。

葛飾区の都市再開発

では現在進行中の都市再開発を見てみましょう。

金町駅北口(東金町１丁目西地区)




金町駅南口




新小岩駅北口

新小岩駅南口


立石駅周辺

高砂駅周辺

いわゆる高砂駅前は、線路の高架化という難問が立ちはだかっていますね。

高砂4丁目


青戸6丁目7丁目



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